定期借家契約、期間満了後は更新なし


家やアパートを貸し借りする時に一番多い相談が、貸家の明け渡しに関する内容のものです。そこで3年前に施行された定期借家契約についてここで説明させて頂きます。「古い貸家を壊し自宅を新築しようと思ったが、契約期間が満了しても借家人が出てくれない」という相談がありました。10年前に交わした普通借家契約を、平成12(2000)年3月の定期借家法の施行後に更新していました。

住宅地

「だから契約内容は定期借家法の契約に変わっており、期間満了で契約は終了するので借家人は退去すべきだ」と相談者は思っていました。しかし、定期借家法施行後に契約を更新したからといって、普通借家契約が自動的に定期借家契約に変わるわけではありません。定期借家権は、新法施行後の新たな契約についてだけ有効です。ただし例外として、店舗や事務所などの事業用は、当事者の合意があれば定期借家契約に切り替えることはできます。定期借家契約が普通借家契約と最も異なる点は、契約の更新。継続がないことです。期間が満了すると、明け渡しか、新たに再契約するかになります。契約を終わらせるのに普通借家契約のような家主が自らその建物を必要としているといった事情(正当事由)も必要ありません。

定期借家契約の特徴は①1年未満の契約も可能な期間の定めがある建物賃貸借契約②契約の更新がない旨の特約がある③公正証書などの書面で契約書を作る。これはひとつの例で一般の契約書でも有効。④期間1年以上の契約では、家主は借家人に1年前から6ヵ月前までに期間満了の通知書を出す必要がある。もし通知が遅れた場合でも家主が建物の賃貸借終了の通知をすれば、その通知の日から6か月を経過したら賃借人に対し契約の終了を主張できる。⑤契約に賃料改定特約(例えば2年に5%の値上げなど)をつけると、借賃増減請求権に基づく借家人からの家賃下げ要求などは排除できる。⑥基本的に中途解約はできない。ただし、200㎡未満の居住用借家の場合で借家人に転勤・療養・親族の介護など、やむをえない事情がある場合は途中で解約することもできるが1ヵ月前に解約申し入れをする必要がある。などです。定期借家契約で気をつけてほしいのは、家主は「期間が満了すると、更新なく契約は終了する」ことを借家人に必ず書面で説明し、借家人から説明を受けたという署名・押印をもらわねばならない点です。それがないと定期借家契約の契約書があっても無効で、普通借家契約になります。